Eigenheimfianzierung: Welche Förderungen jetzt beim Erwerb unterstützen

Finanzieren trotz stark gestiegener Zinsen: Es ist schwierig, aber machbar. Zumal Förderinstrumente Erleichterungen bieten. Die aktuellen Zinsen für Immobilienfinanzierungen liegen bei mindestens 3,5 Prozent, in Einzelfällen bei bis zu 4,5 Prozent. Das ist zwar fern von den Höchstständen Anfang der 70er und Anfang der 80er Jahre, als bis zu knapp neun Prozent fällig wurden. Aber: In der Vergangenheit trafen günstige Zinsen auf hohe Kaufpreise oder hohe Zinsen auf eher niedrige Kaufpreise. „Jetzt kommen hohe Immobilienpreise und recht hohe Zinsen zusammen“, sagt Michael Keller, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein in Berlin. „Deshalb ist jetzt die Zeit für Mutige.“

Der große Vorteil in diesen krisengeprägten Zeiten: Die Kaufpreise sinken vielerorts. Erstens ist die Nachfrage, wegen der genannten Problematik, geringer, zweitens kommen immer mehr Bestandsimmobilien auf den Markt, da die Eigentümer vermehrt verkaufen. Somit sind Preisreduzierungen von bis zu 20 Prozent zu erzielen. Es ist daher ratsam, mit dem Anbieter zu verhandeln. Es macht schließlich einen großen Unterschied, ob man 600.000 oder 500.000 Euro zahlen muss.

Neubau-Unterstützung für Familien mit mittlerem Einkommen

Eine weitere, zum Teil erhebliche Ersparnis bringt die Inanspruchnahme von Förderprogrammen. In der Vergangenheit wurden diese von Seiten der Regierung zusammengestrichen. Besonders interessant dürfte das Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, für Familien sein, das am 1. Juni 2023 in Kraft getreten ist. Das Programm „Wohneigentum für Familien“ soll insbesondere Familien mit mittlerem Einkommen die Finanzierung eines neu gebauten Eigenheims erleichtern. Als Einkommensgrenze gilt ein jährlich zu versteuerndes Haushaltseinkommen von 60.000 Euro bei einem Kind, zuzüglich 10.000 Euro für jedes weitere Kind unter 18. Antragsteller erhalten dann einen Förderkredit mit vergünstigten Zinsen für maximal 240.000 Euro Kreditvolumen. 

Des weiteren gibt es, ebenfalls von der KfW, das Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau“, das die bisherige BEG-Förderung abgelöst hat. Die Förderung zielt auf Neubauvorhaben ab, die den KfW-Effizienzhaus-Standard 40 erfüllen, auf erneuerbare Energien zur Wärmeerzeugung setzen und eine geringe CO2-Emission aufweisen.

Anders als bei der BEG-Förderung für Neubauten gibt es bei diesem Programm zwar keine Tilgungszuschüsse. Dafür können Häuslebauer ihr Darlehen zu viel niedrigeren als den marktüblichen Zinsen aufnehmen. Allerdings beträgt die maximale Kreditsumme meist nur 100.000 Euro. Sofern man mit dem Haus eine Nachhaltigkeitszertifizierung erreicht, ist ein Förderkredit von bis zu 150.000 Euro drin. Ferner fallen zusätzliche Ausgaben wie die Fachplanung und Baubegleitung durch einen Energieeffizienz-Experten sowie die Zertifizierung unter die förderfähigen Kosten.

Sanierung und Modernisierung: Förderungen für Bestandsimmobilien

Auch Käufer einer Bestandsimmobilie können Förderprogramme in Anspruch nehmen. „Das ist gerade für Menschen, die aufs Geld schauen müssen, eine interessante Option“, sagt Mathias Breitkopf, Leiter Privatkundengeschäft beim Finanzdienstleister Interhyp. „Sowohl die KfW als auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördern die Modernisierung oder Sanierung eines Altbaus.“ In der Regel kann der Käufer wählen, ob er einen Zuschuss oder ein zinsgünstiges Darlehen in Anspruch nehmen möchte.

Darüber hinaus haben die meisten Bundesländer Förderprogramme aufgelegt, in Brandenburg die Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB), in Berlin die Investitionsbank Berlin (IBB). Letztere gewährt zum Beispiel ein „Förderergänzungsdarlehen“, schließt also die Lücke zwischen KfW-Mitteln und dem tatsächlichen Bau- oder Kaufpreis.

Hohe Immobilienpreise und recht hohe Zinsen kommen zusammen. Deshalb ist jetzt die Zeit für Mutige.

Michael Keller, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein in Berlin

Angesichts der gestiegenen Zinsen lassen sich Kreditinstitute nun wieder auf niedrigere Tilgungssätze ein. „Es können Tilgungssätze von 1,3 bis 1,5 Prozent vereinbart werden“, sagt Experte Breitkopf. Das verlängert allerdings die Laufzeit des Darlehens. Neben der Bonität des Kreditnehmers, dem Überschuss nach Abzug der Darlehensrate, dem Anteil der Annuität vom monatlichen Nettoeinkommen (welcher unter 50 Prozent, besser bei rund einem Drittel liegen sollte), prüfen die Banken heute mehr denn je das zu finanzierende Objekt und verlangen daher mehr Unterlagen darüber.

Wer kaufen will, sollte sich schnell entscheiden

„Mittlerweile wird der Energieausweis angefordert“, sagt Experte Keller. Er ist ein ganz wichtiges Dokument. Immobilien mit schlechten Werten fallen häufig direkt raus. Auch die Wohnflächenberechnung und das Baukostenverzeichnis wollen die Geldhäuser in der Regel einsehen. „Alles muss bemaßt und gestempelt sein“, sagt Breitkopf. Ferner: Der Grundbuchauszug darf nicht älter als vier Wochen sein.

Am besten entscheiden sich Interessenten im Übrigen recht schnell. Denn die Situation wird voraussichtlich nicht besser. Im Gegenteil. Die Zinsen für Baufinanzierungen könnten weiter steigen, prognostizieren Experten – in den nächsten Monaten auf deutlich über vier Prozent.