Immobilienpreise in Berlin: Auch am S-Bahn-Ring wird es teurer

Noch ist von einer möglichen Trendwende auf dem Berliner Immobilienmarkt weit und breit nichts zu spüren. Im Gegenteil: Im ersten Quartal des Jahres sind die Angebotspreise in fast 80 Prozent der alten Stadtbezirke im Vergleich zum Vorquartal weiter gestiegen. Das geht aus einer aktuellen Analyse des Dienstleisters McMakler hervor. Ausgewertet wurden inserierte Kaufpreise für Wohnungen und Häuser im Bestand auf mehreren Portalen. Die Zahlen zeigten, „dass der Boom auf dem Immobilienmarkt auch im zehnten Jahr noch nicht vorbei ist“, sagt Geschäftsführer Hanno Heintzenberg.

Die Preise in Neukölln und Wedding zogen mit jeweils mehr als 8,5 Prozent am stärksten an. In absoluten Zahlen rangieren die beiden Stadtteile aber noch im Mittelfeld. Den starken Anstieg führen die Analysten von McMakler auf das generell hohe Preisniveau in den benachbarten Stadtteilen Mitte und Kreuzberg zurück. Diese Entwicklung werde sich fortsetzen, zumal auch die Anzahl der angebotenen Immobilien in den genannten Bezirken rückläufig sei, schätzt Heintzenberg.

In ihrer Studie haben die Experten auch den Berliner S-Bahn-Ring genauer unter die Lupe genommen. Dabei haben sie sogar in 90 Prozent der untersuchten Stadträume einen Preisanstieg festgestellt. Die Stationen in Neukölln und Wedding – Neukölln, Sonnenallee, Hermannstraße, Gesundbrunnen und Wedding – rangierten dabei jedoch im unteren Drittel des Vergleichs. Im Wedding lagen die Preise am Ring über dem Bezirksdurchschnitt, in Neukölln darunter. Die McMakler-Analysten sehen als möglichen Grund den „angespannten Ruf“ etwa des Bahnhofs Hermannstraße.

In Marzahn bezahlt man nur halb so viel wie in Mitte

Teuerster Bezirk bleibt nach den jüngsten Zahlen der Auswertung wie seit Jahren schon Mitte mit knapp 6000 Euro je Quadratmeter. Tiergarten und Kreuzberg kommen mit mehr als 5000 Euro schon bald dahinter. Im Osten Berlins registrierte McMakler teils allerdings sinkende Preise, so etwa in Weißensee, Köpenick und Marzahn. In Marzahn kostete eine Wohnimmobilie zuletzt im Schnitt nur halb so viel wie in Mitte. Insgesamt rechnet Heintzenberg damit, dass die Preise bald auf dem erreichten hohen Niveau stagnieren werden.

© Tsp/Schilli McMakler

Ebenfalls die Angebote im Berliner Bestand hat auch der in dieser Woche vorgestellte neueste LBS-Kaufpreisspiegel für das erste Quartal 2018 erfasst. Die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen sind in der Hauptstadt demnach im Dreijahresvergleich fast überall im zweistelligen Prozentbereich nach oben geklettert. Auch in der vom Institut Empirica für die LBS Nord erstellten Analyse liegt Mitte ganz vorn. Jedes zweite Objekt werde dort für rund 4400 Euro je Quadratmeter inseriert.

In Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg erreicht der Standardpreis ähnliche Regionen von mehr als 4000 Euro pro Quadratmeter. Wobei im Westen der Stadt die durchschnittliche Wohnfläche mit 106 Quadratmetern größer sei als anderswo. Damit fällt allerdings auch der Gesamtkaufpreis im Schnitt höher aus. Die Analyse geht davon aus, dass in Charlottenburg-Wilmersdorf Käufer rund zwölf Jahresnettoeinkommen aufbringen müssen, während es in Mitte zehn und in Friedrichshain-Kreuzberg neun seien.

Mieten oder kaufen?

In dem Dreijahresvergleich sind gebrauchte Eigentumswohnungen auf ganz Berlin bezogen um 12,1 Prozent teurer geworden – pro Jahr wohlgemerkt. In Lichtenberg lag der Wert sogar bei 21,5 Prozent. Auch Reinickendorf, Marzahn-Hellersdorf, Neukölln und Tempelhof-Schöneberg kamen über den Durchschnitt. Moderater fiel der Anstieg hingegen mit 6,9 Prozent in Spandau aus. Dort können Käufer sich auch noch über Standardpreise von knapp 2300 Euro pro Quadratmeter freuen. Mit gut vier Jahresnettoeinkommen komme man dort schon zum Zuge, heißt es.

Auch zur ewigen Frage, ob Kaufen besser ist als Mieten haben die Analysten von Empirica eine aktuelle Einschätzung zu bieten. Bei angenommenen 25 Prozent Eigenkapital und zwei Prozent Zins sowie drei Prozent Tilgung verglichen die Experten Kauf und Miete für 60 bis 80 Quadratmeter Wohnfläche. Ihr Ergebnis: Nur in vier Bezirken rechnet sich Eigentum noch – in Treptow-Köpenick, Spandau, Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf.

Die Investitionsbank Berlin (IBB) hat in dieser Woche, wie berichtet, ebenfalls ihren aktuellen Jahres-Wohnungsmarktbericht vorgelegt. Danach sind die Angebotspreise für Eigentumswohnungen nach einer „kurzen Verschnaufpause“ im Vorjahr im vergangenen Jahr wieder angezogen – und zwar kräftig. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg um 386 Euro oder elf Prozent auf 3924 Euro. Wobei sich der Wert seit 2010 verdoppelt (!) hat. Maßgeblich hat zuletzt der Neubau zur Entwicklung beigetragen. Der offerierte Preis betrug im letzten Quartal 2017 in diesem Segment im Schnitt 4819 Euro pro Quadratmeter – ein Zuwachs gegenüber dem Vorjahr um mehr als ein Viertel.

Naheliegenderweise zeigt sich auch in der IBB-Analyse, dass Innenstadtlagen begehrter und damit teurer sind als Stadtrandlagen. Die Bank-Experten haben indes ebenfalls die Umgebung der S-Bahn-Ring-Stationen näher begutachtet: Vergleichsweise Schnäppchen sind demnach in zentrumsnaher Lage an den Stationen Schöneberg, Wedding und Lichtenberg möglich. Innerhalb des Rings sollten Interessenten sich hingegen auch in Nord-Charlottenburg, Neukölln, Moabit und West-Friedrichshain umsehen.